הרישום בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו)

חשיבות הרישום בטאבו:
הרישום בטאבו נועד למנוע תרמיות, לספק מידע אמין בדבר הזכויות במקרקעין ולגביית מיסים.

הערת אזהרה מהי?
חשוב להדגיש כי רישום הערת אזהרה בטאבו אינה מהווה את רישום העסקה בטאבו אלא מהווה רישום מקדמי שנועד להגן על הקונה ולמנוע מהמוכר אפשרות לבצע עסקאות נוספות הסותרות את האמור בהערת האזהרה לאחר ביצוע המכירה הראשונה.

לאחר החתימה על הסכם לרכישת נכס מקרקעין הרשום בטאבו חשוב מיד לאחר החתימה על החוזה לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה בטאבו במחוז בו נרכש הנכס. לצורך רישום הערת אזהרה יש למלא בקשה לרישום הערת אזהרה ולצרף לה העתק חתום של ההסכם.

מהם המסמכים הדרושים לצורך רישום הנכס בטאבו על שם הרוכשים?
חשוב להבין כי השלמת רישום הנכס על שם הרוכשים אינה מתבצעת מייד לאחר החתימה על הסכם הרכישה, אלא לצורך כך נדרשים הן הקונה והן המוכר לבצע פעולות רבות ולהציג בפני רשם המקרקעין את המסמכים הבאים:

א. חוזה הרכישה

ב. אישורי מיסים: מס שבח/מס רכישה/מס רכוש/מס מכירה
עסקה במקרקעין מחייבת את הקונה בתשלום מס רכישה ואת המוכר בתשלום מס שבח, (במקרה של קרקע בלבד גם במס מכירה) לצורך הרישום יש להציג אישור על התשלום האמור או פטור מהתשלום.

ג. אישור מהעירייה
עסקה במקרקעין מחייבת הצגת אישור מהעירייה בה מצוי הנכס על סילוק כל החובות לעירייה (כגון: ארנונה היטל השבחה היטל תיעול וכו'.

ד. שטרי מכר
שטר המכר הנו מסמך עליו חתומים הקונה והמוכר ואשר בו מאשרים הצדדים בחתימתם כי הבינו את מהות העסקה ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה.
חתימות הצדדים מאומתות על ידי רשם המקרקעין או על ידי עורך הדין אשר ערך את ההסכם עבור הצדדים.

ה. הסכמת צד שלישי לביצוע העסקה
לעתים נדרש אישור של צד שלישי לעסקה, לדוגמה  – כאשר הנכס רשום על שם קטין או חסוי, חובה על האפוטרופוס לקבל הסכמה מראש של בית המשפט.
במקרה בו הנכס רשום על שם אחד מבני זוג נשואים, חשוב ביותר להחתים גם את בן הזוג השני על הסכמתו לקיום העסקה.

ו. חברה שהיא צד לעסקה
כאשר חברה הינה צד לחוזה יש להציג בנוסף לכל המסמכים הנ"ל תעודת רישום של החברה, פרטיכל של אסיפת הדירקטוריון המאשר ביצוע העסקה ואישור של עורך דין החברה.

איזה ייפוי כוח נדרש לצורך מכירת נכס מקרקעין ?

צד לעסקה אינו חייב להופיע בעצמו בפני הרשם או לפני עורך דין לצורך חתימה על שטר העסקה אלא רשאי למנות מיופה כוח שיחתום מטעמו על כל המסמכים. ייפוי כוח בעסקת מכר נכס חייב להיות "ייפוי כוח בלתי חוזר" דהיינו, לנותן ייפוי הכוח אין אפשרות לבטל את ייפוי הכוח והוא לא מתבטל גם אם נותן ייפוי הכוח נפטר.

ייפוי הכוח חייב להיות מאומת על ידי נוטריון אלא אם מיופה הכוח הינו עורך דין.

הנוהג המקובל בעסקאות מקרקעין הוא כי בכפוף לתשלום האחרון מוסר המוכר לקונה "ייפוי כוח בלתי חוזר" על מנת שיוכל לחתום בשמו על כל המסמכים הנדרשים לרישום הנכס על שמו בטאבו וכן מעביר לו את כל המסמכים הדרושים לצורך השלמת רישום העסקה בטאבו. במקרים בהם חסרים מסמכים נהוג שעוה"ד מחזיקים סכום כסף בנאמנות לצורך הבטחת הבטחת מסירת כל המסמכים.

לפרטים נוספים ולמידע מלא, הנכם מוזמנים לפנות אל עו"ד אסף מאור, בטלפון נייד: 050-6413999 או בטלפון המשרד: 08-9102050.